德州房地产 — 州法德州 — 执照中文练习题

这套德州房地产 — 州法「德州 — 执照」练习共 12 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「德州 — 执照」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 12 题。

1. 根据TRELA,下列哪种行为要求当事人持有有效的德州房地产执照?

   • 为赚取佣金而协商出售他人的住宅 — 正确答案
   • 在没有代理人的情况下出售自己名下的住宅
   • 无偿地向邻居就挂牌价格给出意见
   • 管理自己拥有的出租物业以获取个人收入

   解析: TRELA将经纪人定义为:为他人并为报酬(或预期获得报酬)而从事出售、挂牌、出租或代第三方协商房地产等行为的人。必须同时具备「为他人」「为报酬」「涉及房地产」三个要素,因此收费替他人做这类业务即触发执照要求。Brokerage（房地产经纪业务）: 为他人并为报酬从事房地产交易。(TRELA §1101.002, §1101.351)

   参考手册: Texas Licensing — Acts requiring a real estate license (TRELA §1101.002 / §1101.351)

2. 根据TRELA,下列哪种人可豁免德州房地产执照要求?

   • 在德州持照执业的律师,以律师身份行事时 — 正确答案
   • 收费帮客户购房的销售代理人
   • 带看挂牌房屋并协商报价的无照助理
   • 为获取报酬而代其他业主挂牌出售农场的人

   解析: TRELA的适用范围条款列出本法不适用的人群,包括:在德州持照的律师、出售或出租自己物业的业主、公寓楼盘的现场经理,以及依法院命令行事的人(如遗产管理人、遗嘱执行人、受托人或财产接管人)。而普通代理人收费帮客户买房则完全受本法管辖,不属豁免。Exemption（豁免）: 执照法不适用的人群类别。(TRELA §1101.005)

   参考手册: Texas Licensing — Exemptions / applicability of the Act (TRELA §1101.005)

3. 在德州从事房地产经纪业务的商业实体(如LLC)必须做下列哪项?

   • 自行持有经纪执照,并指定一名身为高管、经理或普通合伙人的有效德州持照经纪人 — 正确答案
   • 以其雇用的任一销售代理人的个人执照运营
   • 只需向州务卿登记,无需TREC执照
   • 指定另一持照商业实体作为其经纪人

   解析: TRELA要求商业实体经纪机构指定一名个人,该人须持有有效且信誉良好的德州房地产经纪人(broker)执照,并且是该实体的高管、经理或普通合伙人,以代表该实体行事。此人即为该实体的指定经纪人。实体本身也必须持照;指定经纪人不能仅是销售代理人。Designated broker（指定经纪人）: 代表持照商业实体行事的持照个人经纪人。(TRELA §1101.355; TREC Rule §535.53)

   参考手册: Texas Licensing — Business entity broker & designated broker (TRELA §1101.355 / TREC Rule §535.53)