加州房地产 — 州法加州 — 房地产实务与披露中文练习题

这套加州房地产 — 州法「加州 — 房地产实务与披露」练习共 40 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「加州 — 房地产实务与披露」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 30 题。

1. 根据加州专员法规,经纪人代他人收到信托资金后,必须在什么期限内将其交给资金所有人、中立的托管机构(neutral escrow depository),或存入信托账户?

   • 收到资金后不迟于三个营业日内 — 正确答案
   • 收到后24小时内(含周末)
   • 收到后不迟于五个日历日内
   • 在收到资金的当月月底之前

   解析: 10 CCR §2832 要求经纪人在「本人或其销售员收到资金后三个营业日内」,将信托资金交给所有人、中立托管机构或存入信托账户。Trust funds（信托资金）:经纪人为他人持有的资金(如买方定金)。来源:10 CCR §2832。

   参考手册: California Practice — Trust fund deposit deadline (10 CCR §2832)

2. 买方的要约附有一张支票,要约人(offeror)以书面指示该支票在要约被接受前不得存入或兑现。根据 10 CCR §2832,经纪人可以在接受前不兑现地持有这张支票吗?

   • 可以——只要已告知卖方该支票被代持;接受后须在三个营业日内存入 — 正确答案
   • 不可以——任何支票都必须在收到后三个营业日内存入,无论有何指示
   • 可以——而且接受后经纪人也可无限期不兑现持有,无需进一步授权
   • 不可以——只有托管公司、绝不是经纪人,才能持有要约人的支票

   解析: 10 CCR §2832 明确允许经纪人在接受前不兑现地持有要约人的支票,条件是:支票本身按其条款不可流通,或要约人书面指示在接受前不得存入/兑现,且已告知卖方(要约相对人)该支票被代持。接受后须在三个营业日内存入。Offeror（要约人）:提出要约的一方。来源:10 CCR §2832。

   参考手册: California Practice — Holding an uncashed offer check (10 CCR §2832)

3. 根据 10 CCR §2830,加州经纪人的信托账户必须在哪里开立,并如何命名标示?

   • 开立于加州银行或认可的存款机构,以经纪人作为受托人的名义,标示为信托账户 — 正确答案
   • 开立于任意外州银行,以销售员个人名义,作为普通支票账户
   • 开立于经纪公司的营运账户,以便资金可用于办公开支
   • 开立于至少锁定一年的长期定期存单

   解析: 10 CCR §2830 要求信托账户开立在加州境内的银行或其他认可的存款机构,以经纪人作为受托人(trustee)的名义,并标示为信托账户;资金须可无需事先通知即支取(活期账户)。Trustee（受托人）:为他人利益持有资金的人。来源:10 CCR §2830。

   参考手册: California Practice — Trust account location and designation (10 CCR §2830)