佐治亚州房地产 — 州法佐治亚州 — 信托账户与经纪中文练习题

这套佐治亚州房地产 — 州法「佐治亚州 — 信托账户与经纪」练习共 14 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「佐治亚州 — 信托账户与经纪」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 14 题。

1. 根据 GREC 规则 520-1-.08,佐治亚州经纪人代他人收取的定金和其他信托资金必须存入何处?

   • 存入单独指定的信托或托管账户,与经纪人自己的资金分开 — 正确答案
   • 存入经纪人一般的经营账户
   • 存入附属持牌人的个人支票账户
   • 存入买方选择的任何计息账户

   解析: 属于他人的信托资金必须存放在单独指定的信托或托管账户中,与经纪人自己的经营资金分开保管。禁止将其与经纪人自己的钱混在一起。Trust account(信托账户):一个隔离的银行账户,用于保管客户的钱。依据:GREC 规则 520-1-.08;O.C.G.A. §43-40-20。

   参考手册: Georgia Trust Accounts — designated trust/escrow account (GREC Rule 520-1-.08; O.C.G.A. §43-40-20)

2. 在佐治亚州,经纪人将客户的定金存入公司一般经营账户以支付办公费用。这种被禁止的做法称为什么?

   • 资金混同(commingling) — 正确答案
   • 代位(subrogation)
   • 更新债务(novation)
   • 禁反言(estoppel)

   解析: 将属于他人的信托资金与经纪人自己的经营资金混在一起即为资金混同(commingling),GREC 明令禁止。将该资金用于经纪人自身目的则为挪用(conversion)。Commingling(资金混同):把客户信托款与经纪人自有资金合并。依据:O.C.G.A. §43-40-20;GREC 规则 520-1-.08。

   参考手册: Georgia Trust Accounts — commingling prohibited (O.C.G.A. §43-40-20; GREC Rule 520-1-.08)

3. 根据佐治亚州法律,持有信托资金的经纪人将该资金用于自己的目的,该行为称为什么?

   • 侵占挪用(conversion) — 正确答案
   • 增添(accretion)
   • 对账(reconciliation)
   • 支付拨款(disbursement)

   解析: 将受托资金用于或据为经纪人自己使用即为侵占挪用(conversion)——这是一项严重违规,可依 O.C.G.A. §43-40-25 受到执照处分。它比单纯的资金混同更严重。Conversion(侵占挪用):把他人的信托资金当作自己的使用。依据:O.C.G.A. §43-40-20;§43-40-25。

   参考手册: Georgia Trust Accounts — conversion of trust funds (O.C.G.A. §43-40-20; §43-40-25)