Nueva York — Financiamiento — Bienes Raíces de Nueva York — Ley Estatal en Español

Este set de práctica de Nueva York — Financiamiento para Bienes Raíces de Nueva York — Ley Estatal tiene 6 preguntas de práctica basadas en el material oficial del examen, con explicación inmediata.

Preguntas de ejemplo

Tres preguntas del banco de Nueva York — Financiamiento con la respuesta correcta y su explicación. La práctica de arriba toma 6 preguntas al azar del mismo banco.

1. Nueva York sigue ¿qué teoría hipotecaria, que determina quién posee el título de la propiedad durante el plazo del préstamo?

   • Teoría del gravamen: el prestatario conserva el título y el prestamista solo tiene un gravamen — Respuesta correcta
   • Teoría del título: el prestamista posee el título legal hasta pagar la deuda
   • Teoría intermedia: el título pasa al prestamista al incumplir
   • Teoría equitativa: un fideicomisario posee el título para ambas partes

   Explicación: Nueva York es un estado de «teoría del gravamen» (lien theory): el prestatario (deudor hipotecario) conserva el título legal y la posesión, y el prestamista (acreedor hipotecario) solo tiene un gravamen sobre la propiedad como garantía. El prestamista NO toma el título; por eso un prestamista de NY debe ejecutar judicialmente. Término en inglés — Lien theory（留置权理论）: el prestatario conserva el título y el prestamista solo tiene un gravamen. Fuente NY: ley hipotecaria de NY / RPAPL Art.13.

   Manual: New York Financing — Lien theory (NY mortgage law / RPAPL Art.13)

2. En Nueva York, ¿cómo se ejecutan las hipotecas cuando el prestatario incumple?

   • Judicialmente: mediante demanda que termina en sentencia de ejecución y venta — Respuesta correcta
   • Extrajudicialmente, con cláusula de poder de venta sin acción judicial
   • El prestamista recupera el título automáticamente (solo ejecución estricta)
   • El Departamento de Estado ordena una venta administrativamente

   Explicación: Como Nueva York es un estado de teoría del gravamen, la ejecución es JUDICIAL: el prestamista debe demandar y obtener una sentencia judicial de ejecución y venta; no existe ejecución por poder de venta (extrajudicial) para hipotecas residenciales ordinarias. Término en inglés — Judicial foreclosure（司法止赎）: ejecución mediante acción judicial. Fuente NY: RPAPL Artículo 13.

   Manual: New York Financing — Judicial foreclosure (RPAPL Art.13)

3. Antes de iniciar una ejecución sobre un préstamo de vivienda ocupada por el dueño en Nueva York, ¿qué debe enviar el prestamista al prestatario según RPAPL §1304?

   • Un aviso previo a la ejecución de 90 días que indique asesores de vivienda — Respuesta correcta
   • Un aviso de 3 días para desalojar
   • Solo una carta de requerimiento de 30 días, sin información de asesoría
   • Un aviso de incumplimiento registrado con el secretario del condado en lugar de envío

   Explicación: RPAPL §1304 exige un aviso previo a la ejecución de 90 días, enviado por correo certificado y de primera clase al menos 90 días antes de iniciar la ejecución de un préstamo de vivienda; debe indicar asesores de vivienda aprobados por HUD. NY también exige una conferencia de conciliación obligatoria (CPLR §3408). Término en inglés — 90-day pre-foreclosure notice（90天止赎前通知）. Fuente NY: RPAPL §1304.

   Manual: New York Financing — RPAPL §1304 90-day pre-foreclosure notice