佛州房地产 — 州法佛州 — 授权关系、义务与披露中文练习题

这套佛州房地产 — 州法「佛州 — 授权关系、义务与披露」练习共 22 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「佛州 — 授权关系、义务与披露」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 22 题。

1. 根据佛罗里达法律,如果持照人没有以书面形式与客户建立单一代理(single agent)或无经纪关系(no-brokerage relationship),则推定该持照人在以下哪种经纪关系运作?

   • 交易经纪人(transaction broker) — 正确答案
   • 单一代理(single agent)
   • 经披露的双重代理(disclosed dual agent)
   • 居间人(intermediary)

   解析: 根据 §475.278(1)(b) FS,除非以书面建立单一代理或无经纪关系,否则推定佛州所有持照人均作为交易经纪人(transaction broker)运作。此默认关系为佛州独有——加州默认是经披露的双重代理(dual agency),德州是居间人(intermediary),都不是佛州的默认。Transaction broker（交易经纪人）: 佛州推定/默认的经纪关系。(§475.278 FS)

   参考手册: Florida Authorized Relationships — presumed/default relationship (§475.278(1)(b) FS)

2. 佛州推定的默认经纪关系(交易经纪人)与某些其他州的默认不同。哪种关系是佛州的默认模式,而非加州或德州的默认?

   • 交易经纪人(transaction broker) — 正确答案
   • 经披露的双重代理(disclosed dual agency)
   • 法定居间人(statutory intermediary)
   • 次代理(subagency)

   解析: 佛州的独特之处在于:§475.278 FS 将交易经纪人(transaction broker)定为推定关系。加州框架以经披露的双重代理为中心,德州以法定居间人为中心——这些仅在各自州有效,绝不可当作佛州法律。在佛州,双重代理实际上是被禁止的。Transaction broker（交易经纪人）: 佛州默认;dual agency（双重代理）: 加州概念,佛州禁止。(§475.278 FS)

   参考手册: Florida Authorized Relationships — FL default vs other states (§475.278 FS)

3. 佛州单一代理(single agent)对客户负有全套受信责任。根据 §475.278 FS,下列哪一项是单一代理的受信责任之一?

   • 忠诚(loyalty) — 正确答案
   • 有限保密(limited confidentiality)
   • 仅限有限代表(limited representation)
   • 没有服从义务(no obedience)

   解析: 根据 §475.278(3)(a) FS,忠诚(loyalty)是单一代理所列责任之一,此外还有诚实公平交易、保密、服从、充分披露、对所有款项进行核算,以及在交易中尽到技能、谨慎与勤勉——即经典的七项受信责任。「有限保密」属于交易经纪人,而非单一代理。Single agent（单一代理）: 负有忠诚与完全保密义务的受信人。(§475.278(3)(a) FS)

   参考手册: Florida Authorized Relationships — single-agent fiduciary duties (§475.278(3)(a) FS)