佛州房地产 — 州法佛州 — 产权、契据与法律描述中文练习题

这套佛州房地产 — 州法「佛州 — 产权、契据与法律描述」练习共 10 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「佛州 — 产权、契据与法律描述」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 10 题。

1. 依据佛州法律(§689.02–.03 FS),一份大致遵循「法定担保契约(statutory warranty deed)」格式的契约,对产权担保条款(covenants)有何效力?

   • 即使未逐条写明,也自动转移全部普通法担保条款 — 正确答案
   • 除非逐字写明每条担保,否则不转移任何担保
   • 只转移针对授予人自身行为的担保(即特别担保)
   • 仅转移授予人现有的任何权益,不附带任何担保

   解析: §689.03 FS 规定:大致符合 §689.02 法定格式的契约即构成「完整担保契约」,自动对授予人(grantor)及其继承人和所有人转移普通法上的全部产权担保——即使格式中并未逐条写明。这是佛州的法定简式:短式格式凭法律自动带有完整担保。Statutory warranty deed（法定担保契约）: 佛州一种自动转移完整产权担保的短式契约。来源:§689.02–.03 FS。

   参考手册: Florida Titles & Deeds — Statutory warranty deed covenants (§689.02–.03 FS)

2. 依据 §689.01 FS,佛州要求转移不动产权益的契约(租约除外)须满足何种签署手续才算有效?

   • 须由授予人在两名见证签署人面前签署 — 正确答案
   • 只需授予人签名;佛州不要求任何见证人
   • 须由授予人和受让人在一名见证人面前共同签署
   • 须在法官面前签署并向巡回法院备案

   解析: §689.01 FS 要求:转移佛州不动产权益的文书须由授予人(grantor)在「两名见证签署人(two subscribing witnesses)」面前签署(租约除外)。佛州是仍要求契约须两名见证人的州之一,这与登记所需的公证认证(notary acknowledgment)是两回事。Subscribing witness（见证签署人）: 在契约上签名以证明授予人签署的人。来源:§689.01 FS。

   参考手册: Florida Titles & Deeds — Execution of a deed / two witnesses (§689.01 FS)

3. 在佛州,卖方想把她对某地块所拥有的任何权益转出去,但「不」对产权质量做任何承诺。依据 Ch.689 FS,哪种契约最合适?

   • 放弃权利契约(quitclaim deed) — 正确答案
   • 法定担保契约(statutory warranty deed)
   • 特别担保契约(special warranty deed)
   • 附完整担保的买卖契约(bargain and sale deed)

   解析: 放弃权利契约(quitclaim deed)只转移授予人现有的任何权益(若有),且「不」含任何产权担保或承诺。佛州常用它来清除产权瑕疵(cloud)、家庭成员间转让或更正记录。相比之下,特别担保契约(special warranty deed)只就授予人自己持有期间产生的瑕疵作担保。Quitclaim deed（放弃权利契约）: 佛州一种只转移授予人权益、不附产权担保的契约。来源:Ch.689 FS。

   参考手册: Florida Titles & Deeds — Quitclaim vs special warranty deed (Ch.689 FS)