佛州房地产 — 州法佛州 — 合同中文练习题

这套佛州房地产 — 州法「佛州 — 合同」练习共 8 道练习题，均依据官方考试材料，每题答后即给解析。

例题

以下是「佛州 — 合同」题库中的三道例题,附正确答案与解析。上方练习每次从同一题库随机抽取 8 题。

1. 根据佛州的防欺诈法,哪类房地产合同必须以书面形式订立并由被追责方签署,才能在佛州法院获得强制执行?

   • 土地买卖合同 — 正确答案
   • 按月续租的住宅租约
   • 持牌人之间口头约定分配介绍费
   • 为期30天的开放式委托的口头挂牌

   解析: 佛州防欺诈法(§725.01)规定,土地买卖合同(或土地中任何不确定的权益)除非以书面形式订立并由被追责方签署,否则不可强制执行。口头土地买卖合同不能据以起诉。Statute of frauds(防欺诈法):佛州要求某些合同必须书面化的规则。依据:§725.01 FS。

   参考手册: Florida Contracts — statute of frauds, land-sale contracts in writing (§725.01 FS)

2. 某佛州不动产租约期限为三年,但以口头方式订立。根据佛州防欺诈法,其效力如何?

   • 不可强制执行,因为超过一年的租约必须书面订立 — 正确答案
   • 完全可强制执行,因为佛州的口头租约始终有效
   • 仅在县记录处登记后才可强制执行
   • 自动转换为一年期书面租约

   解析: 根据§725.01,不能在一年内履行完毕的租约——包括任何期限超过一年的租约——必须以书面形式订立才可强制执行。因此三年口头租约不符合防欺诈法。Lease over one year(一年以上租约):在佛州必须书面化。依据:§725.01 FS。

   参考手册: Florida Contracts — leases longer than one year must be written (§725.01 FS)

3. 在典型的佛州住宅买卖合同中,合同的「生效日」一般如何确定?

   • 最后一方签署且最终接受送达对方的日期 — 正确答案
   • 买方首次写出要约的日期,无论是否被接受
   • 约定的过户日期
   • 签署挂牌协议的日期

   解析: 根据佛州合同实务,生效日是最后一方签署(执行)并将最终接受通知/送达对方的日期——各项期限(检查、融资、过户)均从该日起算。Effective date(生效日):最后一方签署并送达接受的日期。依据:佛州买卖合同实务(关于要约/承诺送达的佛州合同法)。

   参考手册: Florida Contracts — effective date of the sale-and-purchase contract (FL contract practice)